長(zhǎng)租房是什么

“長(zhǎng)租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng)；分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，依靠整合戶主房源進(jìn)行重新裝修管理，類似“二房東”。

現(xiàn)在“長(zhǎng)租公寓”這個(gè)概念已經(jīng)慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)上，租客的租賃時(shí)間一般為一年。

長(zhǎng)租公寓政策

為了鼓勵(lì)和推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展，自2015年以來，國(guó)家和地方政府出臺(tái)了一系列政策文件，從各層面鼓勵(lì)推進(jìn)租房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。

1、國(guó)家長(zhǎng)租公寓政策

2015.01.06|《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》

積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，大力培育發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。用3年時(shí)間基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務(wù)規(guī)范、制度健全的住房租賃市場(chǎng)。

2015.01.20|《關(guān)于放寬提取住房公積金支付房租條件的通知》

明確了租房提取條件和額度規(guī)范，簡(jiǎn)化租房提取要件，提高審核效率，規(guī)定需對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)一步核查的，應(yīng)在受理提取申請(qǐng)之日起3個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。

2015.10.29|關(guān)于發(fā)布《減免稅政策代碼目錄》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第73號(hào)）

按政府規(guī)定價(jià)格出租公有住房和廉租住房免征營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人出租房屋減征個(gè)人所得稅、個(gè)人出租住房房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。

2015.11.22|《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》

積極發(fā)展綠色飯店、主題飯店、客棧民宿、短租公寓、長(zhǎng)租公寓、有機(jī)餐飲、快餐團(tuán)餐、特色餐飲、農(nóng)家樂等滿足廣大人民群眾消費(fèi)需求的細(xì)分業(yè)態(tài)。大力推進(jìn)住宿餐飲業(yè)連鎖化、品牌化發(fā)展，提高住宿餐飲服務(wù)的文化品味和綠色安全保障水平。

2016.02.02|《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》

建立購(gòu)房與租房并舉、市場(chǎng)配置與政府保障相結(jié)合的住房制度，健全以市場(chǎng)為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。通過實(shí)施土地、規(guī)劃、金融、稅收等相關(guān)支持政策，加快發(fā)展專業(yè)化住房租賃市場(chǎng)。

2016.03.05|《2016年政府工作報(bào)告》

建立租購(gòu)并舉的住房制度，把符合條件的外來人口逐步納入公租房供應(yīng)范圍。

2016.06.03|《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》

培育市場(chǎng)供應(yīng)主體，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，完善公共租賃住房，支持租賃住房建設(shè)，加大政策支持力度，加強(qiáng)住房租賃監(jiān)管。

2016.12.20|2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議

要加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。

2016.12.21|中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議

規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫，是實(shí)現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主要方向，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調(diào)控，地方為主，金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉，形成長(zhǎng)遠(yuǎn)的制度安排，讓全體人民住有所居。

2017.04.01|《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》

將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與工業(yè)廠房改造，完善配套設(shè)施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。鼓勵(lì)個(gè)人依法出租自有住房，盤活存量住房資源。

2017.07.18|《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》

培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)。增加租賃住房有效供應(yīng)。創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制。

2017.08.21|《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》

確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

2017.10.18|十九大報(bào)告

堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

2017.12.20|中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議

加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。

2018.03.22|全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告

落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。

2018.4.24|《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》

明確了住房租賃資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的開展條件及其優(yōu)先和重點(diǎn)支持領(lǐng)域。為租賃住房建設(shè)驗(yàn)收、備案、交易等程序，以及資產(chǎn)證券化審核程序建立綠色通道。

2018.06.01|《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)有關(guān)事項(xiàng)的通知》

保險(xiǎn)公司通過直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金參與長(zhǎng)租市場(chǎng)。并明確了所投資的長(zhǎng)期租賃住房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)滿足的具體條件。

2、地方長(zhǎng)租公寓政策

在中央政策的指導(dǎo)下，截至 2018 年 6 月底，全國(guó)超過 40 城市多次發(fā)布相關(guān)政策，細(xì)化房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展和監(jiān)管細(xì)則。地方政策從租賃雙方權(quán)益、增加租賃住房供應(yīng)以及發(fā)展租賃企業(yè)三個(gè)層面，就公共服務(wù)權(quán)益、住房公積金、稅收優(yōu)惠、租賃權(quán)益保障、租賃住房用地、個(gè)人房源、集體土地試點(diǎn)、國(guó)有租賃企業(yè)、開發(fā)企業(yè)、中介及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的租賃扶持等多方面發(fā)布了實(shí)施細(xì)則，培育和推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康有序發(fā)展。

供應(yīng)主體方面，北京、上海、廣州、深圳及杭州強(qiáng)調(diào)多元化市場(chǎng)主體的同時(shí)，也重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了國(guó)有租賃企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，在此政策下，社會(huì)企業(yè)需謀求與政府合作的機(jī)會(huì)。

租戶權(quán)利保障方面，租戶穩(wěn)定居住權(quán)得到重點(diǎn)支持，促進(jìn)國(guó)內(nèi)租賃常態(tài)化的理念培養(yǎng)。北京、上海、深圳已經(jīng)出臺(tái)具體落地方案，支持公積金支付租金、公租房補(bǔ)貼及人才補(bǔ)貼、支持多樣化市場(chǎng)補(bǔ)貼方式。

公租房運(yùn)營(yíng)管理方面，通過貨幣補(bǔ)貼方式，支持公租房保障對(duì)象通過市場(chǎng)租房，推動(dòng)公租房租金市場(chǎng)化，同時(shí)鼓勵(lì)地方政府采取購(gòu)買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式進(jìn)行合作，對(duì)于擴(kuò)大市場(chǎng)份額， 強(qiáng)化政企合作有重要指導(dǎo)作用。

稅收優(yōu)惠方面，武漢、南京、成都、鄭州等多城政策中明確，給予租賃住房企業(yè)和個(gè)人更多的稅收優(yōu)惠條件。

住房租賃金融方面，支持發(fā)行債券、不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn) REITs 試點(diǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前金融機(jī)構(gòu)已為住房租賃市場(chǎng)提供了 3 萬億的授信支持。

住房租賃監(jiān)管平臺(tái)方面，北京、成都、廣州、武漢、重慶、沈陽、合肥、廈門、南京、天津、濟(jì)南等多個(gè)城市已經(jīng)上線運(yùn)營(yíng)租賃監(jiān)管平臺(tái)，建立租賃住房的政府監(jiān)督制度。

長(zhǎng)租公寓發(fā)展趨勢(shì)

隨著房地產(chǎn)逐漸由增量向存量市場(chǎng)過渡，住房租賃領(lǐng)域的政策紅利剛剛打開。由于政府大力培育的住房租賃市場(chǎng)在我國(guó)興起時(shí)間較短，政策保障上尚存在不完善之處，行業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范有待明確，租賃企業(yè)端面臨盈利及運(yùn)營(yíng)難題，租客端租約及租賃權(quán)益保障有待進(jìn)一步支持。目前中央正在推進(jìn)住房租賃的立法工作，各地還將陸續(xù)出臺(tái)完善相關(guān)政策文件， 落實(shí)責(zé)任主體，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。發(fā)展趨勢(shì)包括不限于以下幾個(gè)方面：

1、集體土地建租賃住房細(xì)則

《利用集體土地建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》確定第一批 13 個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，形成一批可復(fù)制、可推廣的改革成果。試點(diǎn)城市包括：北京、上海、南京、杭州、廈門、武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈陽、成都。

2、公積金落地細(xì)則

截至目前，湖北、廣東、湖南、福建、吉林、寧夏、江西、安徽、四川、甘肅、遼寧等幾個(gè)省市已經(jīng)明確提出就租賃房屋公積金落地予以政策支持，部分省市已出細(xì)則，支持公積金支付房租。

3、住房租金抵扣個(gè)人所得稅

備受關(guān)注的個(gè)人所得稅法修正案草案 6 月 19 日提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第三次會(huì)議審議，首次增加子女教育支出、繼續(xù)教育支出、大病醫(yī)療支出、住房貸款利息和住房租金等專項(xiàng)附加扣除。

4、租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策

中央提出了租購(gòu)?fù)瑱?quán)的指導(dǎo)方向，廣東發(fā)文提出， 包括保障子女在就學(xué)、入戶、社保等方面與購(gòu)房者同等權(quán)利。但實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)還需要政策的進(jìn)一步落地細(xì)則，難度不小。

5、租戶權(quán)利保障

保障租戶權(quán)益，更貼近房屋居住的本質(zhì)。北京住建委率先公布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》，提出要抓緊開展住房租賃監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)，規(guī)范租賃合同示范文本制定，承租家庭可申請(qǐng)調(diào)換公租房項(xiàng)目等。更多的租戶權(quán)益保障有待進(jìn)一步落實(shí)。

長(zhǎng)租公寓優(yōu)惠政策解析

1、在此前發(fā)布的長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度報(bào)告中強(qiáng)調(diào)，租賃領(lǐng)域是目前地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中唯一得到頂層制度紅利的領(lǐng)域。對(duì)于地產(chǎn)這樣一個(gè)政策對(duì)行業(yè)發(fā)展影響力巨大的領(lǐng)域，制度紅利的出現(xiàn)和加強(qiáng)是具備劃時(shí)代意義的。鼓勵(lì)租賃業(yè)的發(fā)展是目前地產(chǎn)銷售調(diào)控政策的必要補(bǔ)充，也是緩解居住矛盾的重要手段。制度紅利將會(huì)一直護(hù)航租賃行業(yè)的發(fā)展，未來的政策只會(huì)越來越細(xì)化，越來越可執(zhí)行。

2、此次是九部委首次聯(lián)合提出對(duì)租賃市場(chǎng)的支持政策，相較此前國(guó)務(wù)院和住建部單獨(dú)提出的綱領(lǐng)性鼓勵(lì)，此次的支持政策更為具體和詳細(xì)：從市場(chǎng)供給、金融支持和配套平臺(tái)方面都做了規(guī)定。并且此次選取了12個(gè)試點(diǎn)城市，范圍涵蓋一二線城市以及東西南北各個(gè)區(qū)域，判斷后續(xù)各個(gè)城市都將出臺(tái)城市細(xì)則落實(shí)租賃行業(yè)的支持政策。之前一日網(wǎng)絡(luò)流傳出的廣州市政府“租售同權(quán)”的政策亦屬于此次城市落實(shí)細(xì)則的一部分。

3、從選取的試點(diǎn)城市來看，珠三角區(qū)域占了三分之一，可見此次租賃支持試點(diǎn)發(fā)展的重?fù)?dān)在廣東，作為歷史上屢次地產(chǎn)重要政策的試驗(yàn)田，廣東再次成為新的領(lǐng)頭羊，在此區(qū)域布局的租賃公司將得到更多的起步紅利。

4、值得注意的是，通知中強(qiáng)調(diào)了“要充分發(fā)揮國(guó)有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)”，這是首次出現(xiàn)對(duì)國(guó)有企業(yè)參與租賃行業(yè)的指導(dǎo)意見。目前城市中國(guó)企擁有為數(shù)不少的閑置老舊物業(yè)，鼓勵(lì)國(guó)企向租賃領(lǐng)域轉(zhuǎn)型也是對(duì)盤活沉淀物業(yè)資產(chǎn)的有益方向。判斷未來國(guó)企在租賃領(lǐng)域的投入將會(huì)加大，專業(yè)服務(wù)和租賃機(jī)構(gòu)與國(guó)企沉淀物業(yè)的合作也將會(huì)極大的提升目前品牌租賃公寓的市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量。

5、供給方面明確提出了在新增土地出讓中配建租賃類用房，這將使開發(fā)商在自持物業(yè)中增加公寓的比重。實(shí)際上這幾年不少的開發(fā)商已經(jīng)看到這一趨勢(shì)，開始在公寓業(yè)務(wù)上加大經(jīng)營(yíng)試點(diǎn)，萬科、招商、金地等已經(jīng)擁有自己品牌的公寓運(yùn)營(yíng)公司，一方面是看到了未來土地出讓中自持物業(yè)比例將會(huì)持續(xù)上升，另一方面也是對(duì)租賃趨勢(shì)性時(shí)代來臨的提前布局，與現(xiàn)有開發(fā)業(yè)務(wù)做有效風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖。

6、金融方面的支持對(duì)于目前的租賃行業(yè)來說是最重要的方面，但受制于目前的宏觀環(huán)境和利率情況，國(guó)家在這方面可以放手實(shí)施的優(yōu)惠并不多。ABS等融資通道雖然通暢，但利率水平在市場(chǎng)化情況下無法降低到租賃企業(yè)可以承受的范圍，REITS的推出也仍然需要多方面的制度修正，不是一個(gè)短期的過程。目前企業(yè)加杠桿的能力仍然受到很大的限制。未來如果能像棚戶區(qū)改造一樣打開政策性低貸款利率的鼓勵(lì)，那么將增加企業(yè)持有物業(yè)的可能性，為行業(yè)的發(fā)展帶來新的活水。

7、多項(xiàng)制度的保駕護(hù)航將持續(xù)利好長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展。強(qiáng)烈看好這個(gè)萬億市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展機(jī)會(huì)，具備資金和資源優(yōu)勢(shì)的公司將是未來千億市值龍頭的有力競(jìng)爭(zhēng)者，同時(shí)行業(yè)在演進(jìn)的過程中將會(huì)出現(xiàn)各個(gè)細(xì)分子領(lǐng)域“小而美”的優(yōu)秀公司，行業(yè)中的投資機(jī)會(huì)將又深又廣。