一、物流地產(chǎn)公司如何拿地
物流地產(chǎn)商的核心競爭能力是獲得資源,在整個流程中的第一步,也是物流地產(chǎn)的初始階段——拿地,這是物流地產(chǎn)的第一步,也是最難的第一步,土地是稀缺資源、尤其是物流地產(chǎn)商布局的一線城市、節(jié)點城市。在工業(yè)物流用地指標趨于收緊的情況下,物流地產(chǎn)商主要通過以下兩種方式拿地:
1、在政府招拍下獲得土地
有國企背景的或者資金實力雄厚物流地產(chǎn)商在這一拿地方面占有較大的優(yōu)勢,政府所倡導發(fā)展的產(chǎn)業(yè),很可能拿到零地價的優(yōu)惠方式。而且在滿足政府招商引資的指標下,也會有很大的優(yōu)惠方案。
所以,這就需要物流地產(chǎn)商對項目進行包裝,在前期做好準備工作,詳細了解當?shù)卣恼咧贫?、目前的指標要求、城市發(fā)展方向。而對于財政收入較低的開發(fā)區(qū),可以和一些納稅大戶合作,一起成立項目公司,將稅源落地為砝碼可以快遞取得土地。
2、直接控股企業(yè)取得土地所有權或者從企業(yè)手上購買
根據(jù)我國法律規(guī)定,土地禁止買賣,但是可以將有土地使用權的土地信息發(fā)到土地流轉平臺,借助互聯(lián)網(wǎng)進行土地流轉,但是城鄉(xiāng)規(guī)劃法里對于工業(yè)用地轉讓有著比較苛刻的規(guī)定,所以轉讓購買二手土地而言,很少通過正式轉讓手續(xù)和協(xié)議進行土地所有全的變更,所以大多采用購買土地名下所有權企業(yè)的名義進行;將企業(yè)股份進行溢價置換和購買從而達到購買土地的目的。
二、物流地產(chǎn)商為什么拿地難
對于物流地產(chǎn)商來說,拿地的首要選擇便是省會城市和一線城市,但如今這些城市的拿地難度是很高的,現(xiàn)在省會城市和一線城市出讓工業(yè)土地在慢慢縮小,主要原因是:
1、物流地產(chǎn)稅收貢獻小,其租金的營業(yè)稅主要為物流地產(chǎn)的稅收貢獻。而同樣面積制造業(yè)企業(yè)所繳納的增值稅和所得稅要遠遠大于營業(yè)稅,在稅收上的貢獻比較大。
2、省會城市和一線城市的城市化率較高,相對來說,城市工業(yè)用地非常少。
3、現(xiàn)今主要宣傳的現(xiàn)代物流園區(qū),機械化程度比較高,所需要的人員較少,就業(yè)率低,對當?shù)鼐蜆I(yè)幫助少。
出于物流園區(qū)建造周期、城市規(guī)劃、就業(yè)解決、財稅征收方面的考慮,現(xiàn)在物流地產(chǎn)商拿地越來越難了。
三、物流地產(chǎn)企業(yè)該拿什么樣的地
對于物流地產(chǎn)企業(yè)來說,除了一線城市外,拿地還可以考慮一線周邊衛(wèi)星城市。
一線城市土地資源緊張,成本高昂,拿地困難重重,目前國內一級物流中心是上海、深圳、天津、北京、廣州,二級物流中心是成都、重慶、武漢、南京等地,三級物流中心是長沙、鄭州、合肥、濟南等地,三級物流中心呈金字塔型。
金字塔尖一線大城市周邊的衛(wèi)星城是物流地產(chǎn)拿地的最佳選擇,衛(wèi)星城接受一線外溢需求、交通便捷、距離一線城市近,立足衛(wèi)星城服務一線,如廊坊可輻射京津冀圈、佛山東莞輻射珠三角。此外交通便利的二線城市也是優(yōu)質選擇,本身二線城市擁有消費群體,加上交通發(fā)達,立足二線也能服務一線。